Entwicklungen auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt
Düsseldorf ist als Wohnort überaus beliebt. In den vergangenen Jahren wuchs die Einwohnerzahl in der NRW Landeshauptstadt stetig an und überschritt im Jahr 2014 die Schallmauer von 600.000 gemeldeten Einwohnern. Doch die Landeshauptstadt hat mit dieser Entwicklung auch ihre Probleme: die Stadt am Rhein ist von zwei bereits stark urbanisierten Kreisen umschlossen: dem Rhein-Kreis Neuss (über 450.000 Einwohner) und dem Kreis Mettmann (über 480.000 Einwohner) mit jeweils 8 bzw. 10 Gemeinden. Durch diesen Umstand ist eine flächenmäßige Ausweitung der Landeshauptstadt nahezu ausgeschlossen. Deswegen kennzeichnet sich seit einigen Jahren ein klarer Trend ab: in Düsseldorf wird verstärkt in die Höhe gebaut. Zudem ist das Thema Nachverdichtung dauerpräsent. Doch was bedeuten diese beiden Themen konkret für das Leben in der Stadt?
Steigende Mietpreise
Wo die Fläche begrenzt ist, geht der Blick in die Höhe. Soweit so nachvollziehbar. Jedoch waren in Düsseldorf zuletzt vor allem hochpreisige Wohnflächen gefragt - zumindest nach Ansicht vieler Immobilienexperten und Investoren. Das führte in den vergangenen Jahren dazu, dass vor allem im hochpreisigen Segment neue Projekte realisiert wurden und im Zuge dessen die Mietpreise stiegen. Zahlte man im Jahr 2011 bei einer Mietwohnung mit durchschnittlich 60 m² Wohnfläche noch 8,77 € pro Quadratmeter, so waren es 2017 bereits 10,21 €. Insgesamt lag der Mietspiegel in der Stadt mit 11,31 € pro Quadratmeter im vergangenen Jahr deutlich über dem Landes- (7,57 €/m²) bzw. Bundesdurchschnitt (7,97 €/m²).
Hinzu kommt ein signifikanter Unterschied der Wohnbebauung in Düsseldorf zu den umliegenden Gemeinden. Ende 2011 lag der Wohnungsbestand laut Angaben der Stadt bei insgesamt 332.638 Einheiten. Nur knapp 13 Prozent davon verteilten sich auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Der überwiegende Teil ist also in Mehrfamilienhäusern zu finden. In den Kreisen Neuss und Mettmann findet man hingegen einen deutlich höheren Anteil an Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Dieser Umstand führt zu einer sogenannten Umlandwanderung der Düsseldorfer Bevölkerung, insbesondere für den Fortzug von Familien mit Kindern.
Die Politik versucht dieser Entwicklung seit einigen Jahren aktiv entgegenzuwirken und formulierte im Zuge dessen 2016 das Handlungskonzept ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF für den Wohnungsmarkt. Wesentlicher Bestandteil dieses Konzepts ist eine Quotierungsregelung. Diese besagt, dass Wohnungsbauvorhaben insgesamt 40 Prozent der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren sind. Ein erster Schritt zur Besserung, auch wenn diese Regelungen erst auf neue Bauvorhaben anzuwenden sind.
Herausforderung Nachverdichtung
Da die Flächen innerhalb der Stadt begrenzt sind, ist die städtebauliche Nachverdichtung eine logische Konsequenz der Städteplaner. Düsseldorfs Oberbürgermeister Thomas Geisel (SPD) möchte durch entsprechende Maßnahmen neuen Wohnraum in bestehenden Wohngebieten erschließen. So könnten etwa Innenhöfe bebaut oder veraltete Gebäude mit niedriger Geschosshöhe abgerissen und neu bebaut werden, um zusätzliche Wohneinheiten zu schaffen. Jedoch müssen entsprechende Flächen erst gefunden und erschlossen werden, bevor man Investoren für potentielle Projekte gewinnen kann. Eine zeitintensive Aufgabe für die Stadtverwaltung.
Der seit Jahren anhaltende Bevölkerungsanstieg bringt jedoch noch andere Probleme mit sich. So beklagen viele Bürger die wachsende Anonymisierung innerhalb der Gesellschaft. Viele Neu-Düsseldorfer kommen vor allem wegen der Arbeit und bleiben meist nur für einige Jahre. Soziale Kontakte werden eher spärlich aufgebaut, so dass das gesellschaftliche Miteinander leidet. Hinzu kommt ein wachsendes Sicherheitsbedürfnis innerhalb der Gesellschaft, das durch kritische Einbruchzahlen befeuert wird. Zwar war diese Entwicklung zuletzt wieder rückläufig, dennoch raten Experten nicht ohne Grund, beim Verlassen der Wohnung die Haustür immer abzuschließen - auch wenn man die Wohnung nur kurzzeitig verlässt. Sollte der Schlüssel verlegt oder vergessen werden, kann ein lokaler Schlüsseldienst die Haustür notfalls professionell öffnen. Ein inzwischen gängiger Trend, da viele ihren Zweitschlüssel aufgrund der steigenden Anonymisierung seltener beim Nachbarn hinterlegen.
Wohnen in der Innenstadt besonders beliebt
Besonders gefragt sind in Düsseldorf weiterhin die zentrumsnahen Stadtteile. Besonders hoch im Kurs stehen dabei Golzheim und Pempelfort, dicht gefolgt von Bilk und Flingern. Besonders hochpreisig wohnt man in den linksrheinischen Stadtteilen Oberkassel und Niederkassel oder im Hafen (über 10,50 pro Quadratmeter), sowie in den nördlichen Stadtteilen Kaiserswerth und Wittlaer. Deutlich günstigeren Wohnraum kann man hingegen in den Randbezirken finden, etwa im eher ländlich geprägten Hubbelrath. Mit Quadratmeterpreisen von unter 8,40 € sind auch Garath, Hassels oder Himmelgeist verhältnismäßig günstig.
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